Od 28 kwietnia 2023 roku brak świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości może skutkować nałożeniem grzywny do 5000 zł. Tymczasem koszt jego sporządzenia to wydatek rzędu kilkuset złotych, a sam certyfikat jest ważny przez 10 lat. Właściciele mieszkań i domów w Poznaniu oraz całej Wielkopolsce często nie zdają sobie sprawy, że ten obowiązek dotyczy ich bezpośrednio. Niezależnie od tego, czy sprzedajesz mieszkanie w zabytkowej kamienicy na Jeżycach, czy oddajesz do użytku nowy dom pod Poznaniem, potrzebujesz aktualnego dokumentu. Prawidłowo sporządzone świadectwo energetyczne to wymóg prawny, ale też konkretna informacja o kosztach utrzymania budynku dla przyszłego nabywcy lub najemcy. Nasza firma realizuje certyfikacje na terenie całego województwa, dbając o zgodność każdego dokumentu z obowiązującymi przepisami.
Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie?
Co do zasady, świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy umowie sprzedaży lub najmu nieruchomości, a także przy zgłoszeniu zakończenia budowy nowego domu. Ten obowiązek, w obecnej, rozszerzonej formie, narzuciła nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy Prawo budowlane, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku. Dotyczy to zarówno mieszkań, jak i całych budynków.
Zgodnie z przepisami, właściciel nieruchomości jest zobowiązany przedstawić dokument w trzech głównych sytuacjach.
Pierwsza to sprzedaż domu lub mieszkania. Sprzedający ma obowiązek przekazać nabywcy ważne świadectwo najpóźniej w momencie podpisywania aktu notarialnego. Zgodnie z art. 11 ust. 3 wspomnianej ustawy, notariusz ma obowiązek odnotować w akcie fakt przekazania dokumentu. Jeśli go brakuje, notariusz pouczy strony o konsekwencjach prawnych i możliwej grzywnie.
Druga sytuacja to zawarcie nowej umowy najmu. Właściciel musi udostępnić kopię świadectwa nowemu najemcy. Dotyczy to zarówno całych lokali, jak i ich części, na przykład pojedynczego pokoju. Obowiązek ten powstaje przy każdej nowej umowie, nie dotyczy aneksów do umów już trwających przed wejściem w życie przepisów.
Trzeci przypadek to zakończenie budowy nowego obiektu. Inwestor, który chce legalnie oddać budynek do użytkowania, musi załączyć do dokumentacji składanej w nadzorze budowlanym świadectwo charakterystyki energetycznej. Bez tego dokumentu formalności nie mogą zostać zakończone. W naszej praktyce w Poznaniu i okolicach widzimy, że dotyczy to zarówno deweloperów, jak i inwestorów prywatnych budujących domy jednorodzinne.
W jakich sytuacjach świadectwo energetyczne nie jest wymagane?
Tak, istnieją sytuacje, w których świadectwo energetyczne nie jest wymagane. Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, obowiązek ten nie ma zastosowania wobec określonych typów obiektów. Należą do nich głównie budynki zabytkowe, obiekty kultu religijnego, budynki wolnostojące o powierzchni do 50 m², a także te użytkowane sezonowo oraz niektóre budynki gospodarcze i przemysłowe.
Choć przepisy dotyczące certyfikacji energetycznej są szerokie, ustawa przewiduje kilka konkretnych wyłączeń. W naszej pracy w Wielkopolsce często spotykamy się z pytaniami o budynki stare, ale to ich status prawny decyduje, a nie sam wiek. Nie każda stuletnia kamienica na poznańskich Jeżycach jest automatycznie zwolniona z tego obowiązku. Poniższa tabela zbiera najważniejsze wyjątki.
| Rodzaj budynku lub sytuacja | Kryterium zwolnienia | Przykład praktyczny | | :--- | :--- | :--- | | Budynki pod ochroną konserwatorską | Wpis do rejestru lub gminnej ewidencji zabytków | Kamienica w centrum Poznania oficjalnie uznana za zabytek. | | Miejsca kultu i działalności religijnej | Wyłączne przeznaczenie budynku | Kościół, kaplica, dom modlitwy. | | Budynki wolnostojące do 50 m² | Powierzchnia użytkowa i konstrukcja | Mały, wolnostojący domek narzędziowy lub rekreacyjny na działce. | | Budynki mieszkalne użytkowane do 4 miesięcy w roku | Czas użytkowania w skali roku | Domek letniskowy nad jeziorem, używany tylko w sezonie wakacyjnym. | | Obiekty przemysłowe i gospodarcze | Niewyposażone w instalacje zużywające energię (poza oświetleniem wbudowanym) | Nieogrzewany magazyn, stodoła, wiata garażowa. |
Te wyłączenia są precyzyjnie zdefiniowane. Jeśli budynek nie spełnia jednego z powyższych kryteriów, to przy sprzedaży, wynajmie lub zakończeniu budowy najpewniej będzie potrzebne świadectwo charakterystyki energetycznej. Warto zweryfikować status prawny swojej nieruchomości, zwłaszcza w przypadku starszej zabudowy, zanim podejmie się decyzję o zaniechaniu certyfikacji.
Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne i kiedy trzeba je odnowić?
Świadectwo energetyczne jest standardowo ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Okres ten ulega jednak skróceniu, jeśli w budynku przeprowadzono prace remontowe lub modernizacyjne, które zmieniają jego charakterystykę energetyczną. Do takich prac zalicza się na przykład ocieplenie ścian, wymianę okien czy modernizację systemu grzewczego.
Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, każdy certyfikat ma określony termin ważności: dokładnie 10 lat. Data sporządzenia dokumentu jest zawsze widoczna na jego pierwszej stronie, więc łatwo sprawdzić, czy jest on jeszcze aktualny.
Ta dziesięcioletnia ważność obowiązuje jednak tylko pod warunkiem, że stan techniczny budynku się nie zmienił. W praktyce często spotykamy się z sytuacjami, gdzie dokument traci ważność znacznie wcześniej. Dzieje się tak, gdy właściciel przeprowadzi prace, które mają wpływ na zapotrzebowanie na energię. Wtedy dane w starym certyfikacie przestają być zgodne ze stanem faktycznym.
Co to za prace? Przede wszystkim termomodernizacja: ocieplenie ścian, dachu lub stropodachu. Również wymiana okien i drzwi zewnętrznych na nowe, o lepszych parametrach, skutkuje utratą aktualności starego dokumentu. To samo dotyczy gruntownej modernizacji systemu ogrzewania, na przykład wymiany starego kotła na pompę ciepła, lub zmiany sposobu przygotowania ciepłej wody użytkowej. Właściciel ma certyfikat sprzed kilku lat, ale po ociepleniu budynku musi sporządzić nowy przed sprzedażą. W takiej sytuacji należy zamówić nowe świadectwo charakterystyki energetycznej, które odzwierciedli aktualny, lepszy standard energetyczny nieruchomości.
Kto może wystawić świadectwo energetyczne i jak sprawdzić jego uprawnienia?
Świadectwo energetyczne może wystawić wyłącznie osoba z odpowiednimi uprawnieniami, wpisana do centralnego rejestru prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Zanim zlecisz usługę, warto sprawdzić certyfikatora w tej publicznej bazie online, wpisując jego imię i nazwisko. To pewna metoda weryfikacji.
Nie każdy inżynier czy architekt może przygotować taki dokument. Przepisy ustawy o charakterystyce energetycznej budynków precyzyjnie określają, kto ma do tego uprawnienia. Są to osoby, które ukończyły co najmniej studia magisterskie, a następnie uzyskały uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej. Drugą ścieżką jest ukończenie studiów podyplomowych, których program obejmował zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków, audytami energetycznymi, odnawialnymi źródłami energii oraz budownictwem energooszczędnym. Dodatkowo, taka osoba nie może być karana za przestępstwa przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, czy za przestępstwa skarbowe.
Najpewniejszym sposobem weryfikacji jest publiczny, internetowy wykaz prowadzony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Znajduje się on w „Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków”. Wystarczy wejść na stronę i w zakładce z wykazem osób uprawnionych wpisać imię i nazwisko potencjalnego wykonawcy. Jeśli dana osoba tam figuruje, mamy pewność, że posiada kwalifikacje. Jeśli jej nie ma, wystawione przez nią świadectwo charakterystyki energetycznej będzie nieważne.
Co grozi za brak świadectwa energetycznego?
Za brak świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości grozi grzywna. Jej maksymalna wysokość, zgodnie z ustawą, może wynieść do 5000 zł. Kwestię tę reguluje art. 41 pkt 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Kara jest nakładana na właściciela lub zarządcę budynku w wyniku postępowania sądowego.
Grzywna w wysokości do 5000 zł to najpoważniejsza konsekwencja, jaka czeka właściciela nieruchomości za brak certyfikatu. Warto jednak wiedzieć, jak to działa w praktyce, bo kara nie jest nakładana automatycznie z urzędu. To maksymalna kwota, którą może orzec sąd na podstawie zawiadomienia, na przykład od organów nadzoru budowlanego.
W procesie sprzedaży nieruchomości ważną rolę odgrywa notariusz. Podczas podpisywania aktu notarialnego ma on obowiązek pouczyć sprzedającego o konieczności przekazania dokumentu kupującemu. Jeśli sprzedający go nie ma, notariusz musi odnotować ten fakt w akcie, informując o grożącej karze. Taki zapis jest oficjalnym sygnałem dla odpowiednich organów i może stać się podstawą do wszczęcia postępowania.
Podobna zasada dotyczy wynajmu. Właściciel musi udostępnić kopię lub wydruk certyfikatu najemcy najpóźniej w momencie zawarcia umowy. Brak dokumentu daje najemcy podstawy do zgłoszenia sprawy, co również może skutkować nałożeniem grzywny. Brak wymaganego dokumentu, jakim jest świadectwo charakterystyki energetycznej, to ryzyko finansowe, ale też potencjalne problemy z finalizacją transakcji.
Czym świadectwo energetyczne różni się od audytu energetycznego?
Świadectwo energetyczne to jak dowód rejestracyjny budynku, opisuje jego aktualne zużycie energii. Audyt energetyczny jest jak szczegółowy przegląd u specjalisty, który wskazuje, co dokładnie należy ulepszyć, aby obniżyć koszty eksploatacji. Pierwsze jest dokumentem formalnym, drugie to plan modernizacji.
Klienci często pytają nas, czy te dwa dokumenty to to samo. Wyjaśniamy wtedy, że absolutnie nie. Wyobraźmy sobie, że budynek to pacjent. Świadectwo charakterystyki energetycznej to jego karta zdrowia: zawiera podstawowe dane i ogólny stan, zakończone oceną. Jest to dokument wymagany prawem przy sprzedaży czy wynajmie, który po prostu informuje o zapotrzebowaniu na energię. Nie służy on do planowania działań modernizacyjnych.
Audyt energetyczny to z kolei wizyta u specjalisty. To szczegółowe badanie, które ma na celu znalezienie przyczyn „choroby”, czyli wysokich rachunków. Audytor przyjeżdża na miejsce, analizuje przegrody budowlane, system grzewczy, wentylację. Efektem jest obszerny dokument, który zawiera listę konkretnych zaleceń modernizacyjnych wraz z ich kosztami i szacowanym okresem zwrotu. To na podstawie audytu można na przykład dobrać odpowiednią grubość styropianu do ocieplenia czy moc pompy ciepła.
Ile kosztuje świadectwo energetyczne w Poznaniu i Wielkopolsce?
W naszym cenniku świadectwo dla lokalu mieszkalnego kosztuje 300 zł netto (369 zł brutto), dla domu jednorodzinnego do 120 m² 500 zł netto (615 zł brutto), a do 300 m² 650 zł netto (800 zł brutto). Ostateczna cena zależy od kompletności dokumentacji technicznej budynku oraz jego powierzchni i złożoności.
Cena za świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest stała, ponieważ zależy od kilku konkretnych czynników. W naszej praktyce w Wielkopolsce widzimy, że decydujące są dwa elementy: rodzaj nieruchomości i jakość dostarczonej dokumentacji technicznej.
Dla typowego mieszkania w bloku lub kamienicy w Poznaniu, gdzie dokumentacja jest często dostępna w spółdzielni lub u zarządcy, koszt usługi wynosi 300 zł netto (369 zł brutto). Proces jest wtedy stosunkowo prosty.
Sytuacja wygląda inaczej w przypadku domów jednorodzinnych. Tutaj cennik ma dwa progi: do 120 m² 500 zł netto (615 zł brutto), do 300 m² 650 zł netto (800 zł brutto). Dom ma bardziej złożoną bryłę, własne źródło ciepła i system wentylacji, co wymaga dokładniejszej analizy. Jeśli właściciel dysponuje kompletnym projektem budowlanym, nasza praca jest łatwiejsza, a cena niższa. Jeżeli jednak dokumentacja jest niekompletna, co zdarza się w starszych budynkach, i konieczna jest inwentaryzacja na miejscu, koszt usługi wzrasta. Każdą usługę wyceniamy indywidualnie.
Najczęstsze pytania
1. Od kiedy świadectwa energetyczne są obowiązkowe? Obowiązek posiadania świadectw istnieje od 2015 roku, jednak nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków z 28 kwietnia 2023 roku zaostrzyła przepisy i system kontroli. Od tej daty notariusz musi odnotować przekazanie dokumentu w akcie notarialnym, a ogłoszenia o sprzedaży lub wynajmie muszą zawierać wskaźniki zużycia energii.
2. Kto nie musi robić świadectwa energetycznego? Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków, z obowiązku zwolnione są m.in. budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków, używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej, a także budynki przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię (z wyłączeniem oświetlenia). Wyłączone są też budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej do 50 m².
3. Co grozi za brak świadectwa energetycznego? Za niewywiązanie się z obowiązku przekazania świadectwa przy sprzedaży lub najmie grozi grzywna w wysokości do 5000 zł. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków jest podstawą prawną. Notariusz ma obowiązek pouczyć o konieczności posiadania dokumentu i odnotować jego ewentualny brak w akcie notarialnym.
4. Jakie budynki muszą mieć świadectwo energetyczne? Świadectwo jest obowiązkowe dla każdego nowego budynku oddawanego do użytkowania. Muszą je posiadać również istniejące budynki lub ich części (mieszkania, lokale użytkowe), które są przedmiotem sprzedaży lub najmu. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
5. Czy świadectwo jest potrzebne przy darowiźnie lub spadku? Generalnie nie. Przy umowie darowizny lub w postępowaniu spadkowym nie ma obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej. Staje się ono jednak konieczne, jeśli nowy właściciel zdecyduje się sprzedać lub wynająć odziedziczoną lub otrzymaną w darowiźnie nieruchomość.
6. Ile czasu trwa wyrobienie świadectwa energetycznego? Czas przygotowania świadectwa energetycznego jest uzależniony od kompletności dostarczonej dokumentacji technicznej budynku oraz złożoności samego obiektu. Po otrzymaniu wszystkich niezbędnych danych proces sporządzenia dokumentu trwa zazwyczaj kilka dni roboczych. Dokładny termin jest omawiany indywidualnie przy zleceniu.
7. Czy muszę mieć świadectwo dla domu, w którym mieszkam i go nie sprzedaję? Nie, jeśli użytkujesz budynek wyłącznie na własne potrzeby i nie planujesz go sprzedawać ani wynajmować, nie masz obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Obowiązek ten powstaje dopiero w momencie, gdy nieruchomość lub jej część zostaje wprowadzona do obrotu rynkowego.
Świadectwo to początek, nie koniec
W Adapia Energy traktujemy świadectwo charakterystyki energetycznej jako punkt wyjścia do rozmowy o realnych oszczędnościach. Mamy uprawnienia do wystawiania świadectw, a do tego przeprowadzamy audyty energetyczne i pełną termomodernizację. Dzięki temu, że zajmujemy się całym procesem, od diagnozy po wykonawstwo, nasi klienci unikają problemów z koordynacją kilku różnych firm i zyskują pewność, że rekomendowane rozwiązania będą spójne i efektywne.
Zamów świadectwo energetyczne w Wielkopolsce
Potrzebujesz świadectwa charakterystyki energetycznej dla swojego domu lub mieszkania w Poznaniu lub innym mieście Wielkopolski? Zleć jego wykonanie naszym certyfikowanym specjalistom. Dbamy o profesjonalne podejście i dokument zgodny z obowiązującymi przepisami. Odwiedź naszą stronę usługową, aby poznać szczegóły i wypełnić formularz zlecenia. Sprawdź ofertę i zamów świadectwo energetyczne.
Gdzie dalej
Ten wpis opisuje stan z dnia publikacji. Aktualne warunki i nasze ceny stoja na stronach uslug.
Wiecej w kategorii: Dotacje, ulgi i formalności Zobacz, co robimy: Dotacje, ulgi i formalności
Masz pytanie do swojej instalacji?
Odpowiadamy na konkretny przypadek, nie ogólnie. Napisz, co masz i czego potrzebujesz.
O tej porze najszybciej pójdzie przez formularz. Telefon też działa, ale możemy być akurat na montażu, a na zgłoszenie odpowiadamy zwykle tego samego dnia.
Piszesz do nas po godzinach, więc najszybszą drogą jest teraz formularz. Odpowiadamy zwykle tego samego dnia, także wieczorem, a jeżeli zostawisz numer, oddzwonimy.